底地・ケース①
A様はご高齢で、借地人の一人が親族ということもあり長年そのままに。現在問題は特にないが、売却の気持ちもないわけではない。何か良い提案はあるか？

物件

ご自宅から徒歩10分程の底地3件(一筆、接道面に親族借地人のアパート、奥2件の底地は再建築不可で借地人自宅)

流れ、ご提案など

まずは現地調査・役所調査をしA様とお打合せ。契約内容や借地人の状況をヒアリング。お話をお伺いする中で、借地人がアパートを建てた経緯や先代から続く安い地代に不満があるという事、隣地所有者で癖の強い方がいる上に権利関係が複雑で地元の付合いの長い不動産業者も関わりたくないという事、関係者が高齢の方ばかりでお子様たちはこれまでの経緯、詳細を知らない事が分かりました。
A様の手間がかからない事や、長期保有するメリット・デメリットを説明。そう遠くない将来問題が表面化してくる可能性が高いと判断され、条件面の擦り合わせの後当社に任せて頂くことになりました。

底地・ケース②
K様は底地を相続した当時、弁護士に売却を依頼したが借地人との交渉が頓挫した。その後は放置している。解決方法はあるのか？

物件

底地8件(一筆、全底地が私道に接道)

流れ、ご提案など

先々代と先代が事業を営んでいた場所で先代が事業をたたみ、貸宅地とした土地。K様ご自身は現地に行ったこともなく、借地人との接触は相続時の一度きり。現地及び役所調査後、K様に借地人との契約内容や弁護士がどういう交渉をしていたのかヒアリング。
先代から現在に至るまで問題が起こったことは無し、弁護士借地人間の交渉内容の詳細は不明という事が分かりましたが、残された資料やK様への報告から、依頼した弁護士の私道についての見落としや、借地人との交渉の運び方の杜撰さを推測し指摘。
弊社の交渉の進め方をご説明しご理解いただき任せて頂きました。

アパート・ケース①
老朽化も進み今後手間も一層かかる事が考えられ、建替えも含め検討中。

物件

アパート1棟(8部屋満室、管理業者無し、自宅の隣地)

流れ、ご提案など

父親からS様が単独で相続。相続前からS様ご自身が管理。現地と役所調査後、S様の検討中の内容やご要望、賃借人との契約内容お聞きする。
近隣賃貸物件の現状をご説明、S様からお聞きした建替え・運営プランはやや楽観的であることをご指摘。今後ありうるシビアな展開も具体的にご説明し、弊社のご提案(賃借人の転居先紹介や引越しのお手伝いも弊社で行い、S様や賃借人のご負担をできるだけ減らすなど)をご家族内で検討して頂く。
結果、メリット・デメリットあるものの建替えについては再考。当面は現状維持の方針に。
約2年半後、ご連絡があり不動産価格上昇のニュースを各方面で目にするようになり、以前とどう変化があるのか聞きたいとのことで、再度査定しご提案。ご希望に近い条件という事で合意に至りました。

アパート・ケース➁
自分で土地を購入し地元工務店に建ててもらったアパート。管理もしていたが賃借人に不満。

物件

アパート1棟(4部屋中2部屋空き、管理業者無し)

流れ、ご提案など

バブル前に余剰資金からアパートを建てたA様。最近その当時から入居している賃借人が家賃を滞納しがちになってきた。別の賃借人から、異臭や騒音(奇声など)の苦情もあり退去を促すも不調という所でのご相談。

A様としては思い入れもあり迷惑賃借人に退去してもらいリフォームをして募集をすることを検討していた。奥様とご子息は費用面や管理の手間などからやや反対。弊社はリフォーム案、管理業者を入れる案、売却案の3案をご提案。それぞれメリット・デメリットを検討して頂く。検討中にA様の承諾を得て近隣の方に聞き取り調査。近隣の方からも苦情があること、南側隣地のご家族が自宅を引越し・売却予定であることが判明。A様の売却案について再度精査、タイミングを合わせることでA様、南側隣地のご家族双方に金銭的なメリットがある事が分かり説明。タイミングについても弊社で調整が可能であることをご理解いただき合意に至りました。

※弁護士資格のないものが報酬を得る目的で立退き交渉を行う事は弁護士法第72条に違反します。

空家・ケース①
共有者が多く意思統一が出来ないまま長年放置。

物件

空家1棟(8名共有、兄弟姉妹とその子達)

流れ、ご提案など

以前は共有者の一人が居住していたが亡くなり空家に。共有者の方々で現地近くに住んでいる人もおらず、残したい派と処分派に分かれ意見がまとまらないまま放置で、代表者(中立)が税金だけを納める。

現地と役所調査後、処分派、中立、残したい派の順でお話を聞き、感情的な部分での意見の対立が主である事が分かる。訪問回数を増やし調整に努め、近隣からのご意見(苦情)もあること、デメリットの多さをご理解いただき合意に至りました。

空家・ケース➁
再建築が出来ない空家。隣地も空家だったので一緒に売却しないかと話に行ったがまとまらなかった。

物件

空家1棟(再建築不可)

隣地：空家2棟(建築可)など

流れ、ご提案など

元々H様のご実家だったが引っ越して管理は定期的にしていた。隣地のM様と同時の売却はM様が思い入れがあるという事でまとまらず、という段階でご相談。当該地や隣地を調べるなかで、①M様は賃貸物件の立て直しを考えている事、➁他の隣地で更地がありその所有者K様、Y様も売却を希望している事、③以前H様とK様Y様で売却を試みた際に、その隣地のU様ともめた事、④H様M様K様Y様と接している隣地S様の相続登記が未了であることが判明しました。それぞれ単独で動いても労力が多く、金額的にも伸びない事をH様M様K様Y様にご理解いただきそれぞれ合意に至りました。

その後隣地の問題は、S様の相続登記のお手伝いをし、U様の所に通い、全体像をご理解いただくことで無事解決いたしました。

貸家・ケース①
T様が貸家を所有。手放してもいいが、価格希望に合わないことも分かっている。高齢の賃借人の立退きも面倒。

物件

貸家(かなり老朽化)、更地(未接道)

流れ、ご提案など

以前は貸家が3件あったが2件は出ていき、高齢賃借人が残る。現地・役所調査後、隣地(更地)所有者も調査し訪問。
T様のご希望に近づくには隣地だけでなくそのまた隣地(更地)も絡める必要がある事が判明。それぞれの所有者にアプローチをし、高齢賃借人については生活保護担当部署、係とも相談。
隣地所有者とそのまた隣地所有者は当該土地に思い入れもないこともあり、T様と足並みを揃えた方がメリット大きいと判断して頂く。高齢賃借人の調整も出来そうであることから任せて頂くことになりました。

貸家・ケース➁
自営業H様が別区内に貸家を所有。将来子供たちの自宅用にと購入し、遊ばせておくのももったいないと貸し出していたが…。

物件

貸家1棟(雨漏り、シロアリによる喰害あり)

流れ、ご提案など

管理はご自分でしていたH様。子供たちは自分たちで家を購入し、家族会議で当該貸家は処分する事に。
当該貸家の近くに日本語学校かあることもあり留学生に貸していたが、その留学生の紹介で入居してきた方が勝手に人を連れ込み、7名で共同生活していることが判明。退去を促すがのらりくらりという所でご相談を頂く。

弊社が現状のまま買受けることで合意。その後共同生活をしていた７名は、その代表者がお部屋を手配し退去していきました。

※弁護士資格のないものが報酬を得る目的で立退き交渉を行う事は弁護士法第72条に違反します。

借地権・ケース①
千葉県在住のO様が、お寺が地主の都内の借地権アパートを所有。空室が目立つものの特段問題もないのでそのままにしている。

物件

借地権アパート1棟(６部屋4部屋空室、管理業者あり)

流れ、ご提案など

元々はO様のご主人が購入。その後ご主人がなくなり相続。借地権の売買は地主の承諾が必要な点等、お引渡しまでの流れをお話しし、管理業者にも訪問し当社の提案内容を説明。管理業者もご理解いただきO様にメリットデメリットを話していただく。

O様に御足労頂かない事、お寺との交渉、アパート賃借人の転居先も当社で探すなど条件面でも合意いただき契約に至りました。

借地権・ケース➁
おばさんが借地権貸家の売却を検討との事。先代地主の子供である現地主と面識がありません。

物件

借地権貸家1棟(入居中、管理業者なし)

流れ、ご提案など

ご連絡頂いたＯ様は借地権所有者Ｓ様の姪で遠方に居住。Ｓ様は施設に入居していてＯ様が唯一の法定相続人であるが、借地権貸家の事は今回初めて聞いたとの事。Ｓ様よりO様に話が来て弊社に相談。Ｏ様からはＳ様は意思能力はあるので直接話してほしいとの事。
Ｓ様と連絡を取り、現地・役所調査後、施設に訪問。経緯や現状、地主の連絡先をお聞きする。再建築不可である事、登記情報から現在の地主(土地所有者)は3名である事を確認。地主にアポイントを取り訪問し詳しくお話をお聞きすることに。

地主は先代の子供たちで兄弟、3人そろってお打合せ。はじめ希望は底地の継続で、地代の値上げや各承諾料を獲得する事だったが、その後兄弟別々に訪問する中で弟2人は本当は相続の大変さを理解し共有状態の解消を希望していることが判明。弊社も合わせ何度か全員で話し合った結果、借地権と底地の同時売却という結論に至りました。